Ante el bombardeo interesado de bancos, gentes del mundo inmobiliario y hasta políticos que, intentan convencernos de que nos estamos perdiendo una gran ocasión si no compramos piso ahora, he aquí unos apuntes:

El precio de la vivienda ha estado bajando en los 2 últimos años por la dinámica propia del mercado (exceso de oferta y poca demanda). Esto no ha cambiado de forma sustancial últimamente, de hecho, el ligero incremento en las ventas de estos meses ha sido debido a la campaña para convencer a los que estaban esperando a comprar con argumentos como que los precios habían tocado suelo y la ayudita del gobierno a bancos (principales inmobiliarias actualmente) y constructores, por la amenaza de la perdida de la desgravación fiscal en 2011 y la subida del IVA en julio.

La banca, sobre todo las cajas de ahorro, están en números rojos por la imposibilidad de convertir en dinero los activos (más bien deberían llamarlos pasivos de dudoso cobro) en construcción, lo que hace que las cuentas de resultados sean sospechosas, de ahí las provisiones que les obliga a tener el Banco de España a los bancos y la imperiosa necesidad de sanear las cuentas con la fusión de cajas de ahorro.

Pues bien, en un acto contra toda lógica, lejos de reducirse, el stock de viviendas en España éste sigue aumentando año a año (se construye más de lo que se vende) y se calcula que hay 1200000 viviendas de nueva construcción en venta (muchas camufladas como viviendas en alquiler). Si sumamos las viviendas de segunda mano la cifra total de viviendas en venta supera los 2000000.

Todos los especialistas coinciden en que, el ritmo normal de venta de viviendas en España es de unas 300000 al año (en épocas normales, no de crisis como ahora), por lo tanto, un sencillo cálculo matemático nos depara que se necesitarían como mínimo unos 6 años para absorber el stock sobrante y, eso asumiendo que en esos 6 años no se construyese nada y la economía se recuperase desde ya. De hecho se augura un parón en seco en las ventas para el año que viene, ya que los que estaban esperando ya han comprado o lo harán antes de final de año. Más o menos es lo que ha pasado y pasará con la venta de turismos.

Así pues, es un buen momento para vender aunque se tenga que perder algo, pero no para comprar, porque los precios van a seguir cayendo y no os quepa duda de que si los políticos son inteligentes (cosa que me cuestiono hace mucho tiempo) tarde o temprano tendrán que volver a introducir la desgravación fiscal por la compra de vivienda si quieren reactivar el maltrecho mercado del ladrillo que, nos guste o no, es parte fundamental de nuestra economía junto con los servicios (vamos, el ocio y turismo).

Y la pregunta entonces sería, ¿cuando van a tocar suelo los precios de los pisos?. Aquí entraríamos en el terreno especulativo ya que, fundamentalmente dependerá de lo que tarde la economía en recuperarse, pero al ritmo actual de construcción y venta y en tanto en cuanto no se recupere la desgravación fiscal por la compra, me atrevo a predecir que como mínimo los precios seguirán cayendo unos 4 ó 5 años más, no necesariamente al ritmo de los 3 últimos años, pero lo suficiente como para un piso de segunda mano estándar para la clase media en la periferia de las grandes ciudades cueste entre 60 y 90000 euros que, si reflexionamos un poco sería el precio que permitiría a una familia media pagar una cuota mensual razonable sin hipotecarse para toda la vida y tener dinero sobrante para reactivar el consumo en otros sectores.

Que conste que no soy economista, ni banquero, ni profesional inmobiliario y mucho menos político, pero me he empapado mucho del tema últimamente.

No obstante, según estos analistas, las viviendas que más bajaran serán como es lógico, las segundas residencias y las que menos las de los centros de las grandes ciudades y aquellas con valor añadido, o sea las de la gente con "pasta" que no tienen problemas de financiación.

Lo que comento no es una opinión subjetiva, está basada en las predicciones objetivas de gente que sabe mucho del tema y que por supuesto, no tienen intereses en el sector inmobiliario.

Ojalá me equivoque, porque yo me compré un piso hace 5 años y ha día de hoy debe de haber perdido un 20% de lo que pagué por él, no me quiero imaginar lo que podría perder si tuviese que venderlo por necesidad en los próximos años, creo que debería mas de hipoteca de lo que lo que me darían por él.

No es tan mala noticia, sobre todo porque se beneficiarían de mejores precios aquellos que compren en unos pocos años.

Un saludo y buena suerte.